주택담보대출 | LTV | DTI | DSR 계산방법

주택담보대출, LTV, DTI, DSR 계산하기

안녕하세요

부동산 시장은 항상 관심이 많은 분야 중 하나입니다. 특히 주택관련 대출은 부동산 투자의 큰 부분을 차지하고 있고, 많은 사람들이 부동산 매매 계획을 하는데 있어 꼭! 고려해야할 사항이죠

오늘은 주택담보대출시 알아야할 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보고 계산 방법을 살펴보도록 하겠습니다.

 

- LTV 란?

먼저 LTV란 담보인정비율 (Loan-To-Value ratio)을 뜻하는 용어입니다.

담보인정비율은 은행등 대출기관에서 여러분에게 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 대비하여 인정해주는 대출의 비율을 뜻합니다. 

흔히 주택담보대출비율 이라고도 하며 대출자 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 보시면됩니다.

[예를 들어 여러분이 시가 10억원 주택을 담보로 최대 5억원 까지 대출이 가능하면 LTV는 50%가 됩니다.]

 

현재 서울 집값이 또 상승하고 있는데요, 그것은 올해 2월부터 고정금리 정책인 '특례보금자리론'을 출시해 9억원 이하 주택은 LTV 70% (DSR은 적용하지 않고 DTI만 60% 적용)까지 최대 5억원을 대출해주기 때문으로 분석하고 있습니다.

"특례보금자리론"이 궁금하신분은 이전 포스팅을 참고해주시면 되겠습니다.

2023.08.13 - [금융/정부정책] - 특례보금자리론 대출자격 | 금리 |신청하기

특례보금자리론 대출자격 | 금리 |신청하기

 

- DTI 란?

DTI는 총부채 상환비율 (Debt-to-income ratio)를 의미합니다.

간단히 설명드리자면 DTI는 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는가를 계산한 비율을 말합니다.

계산은 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 계산합니다.

다시말해 총소득에서 대출의 연간 원리금 상환금액이 차지하는 비율입니다.

가계 금융 부실을 막고 국가 전체의 재무건전성을 높이기 위한 규제수단으로 비율과 적용 대상은 정부가 결정합니다.

즉, 돈을 빌려간 사람의 추후 상환 능력을 현재 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 것입니다.

 

단순하게 예를들자면 DTI 60% 적용이라는 말은 연봉 1억원인 사람이 5억원 대출을 4%금리로 실행하였을때, 연간 원리금 상환액은 36,361,111원 이됩니다. 여기나온 금액과, 대출자가 보유하고 있는 다른 모든 부채이자상환액 (단순계산을 위해 0원이라 가정)을 더한 뒤 연소득X100을 하면 36.36%라는 값이 나옵니다. 이때 나온 비율이 DTI입니다.

자세한 내용은 아래에서 더 다루도록 하겠습니다.

 

- DSR 란?

DSR은 (Debt-Service-Ratio) 총부채 원리금 상환 비율을 뜻하는 용어로 DTI와 비슷하지만 엄연히 다른 내용입니다.

DSR은 모든 신용대출의 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 계산한 값으로, 대출자의 대출 상환 능력을 평가하기 위해 금융위원회에서 2016년 마련한 대출심사 지표입니다.

즉, DSR은 원리금의 상환능력을 보는것이고, DTI는 이자의 상환능력을 보는것이죠. 따라서 심사받기는 DSR이 훨씬 까다롭고 어렵습니다.

- LTV 계산하기

LTV의 계산은 다음과 같습니다.

• 담보인정비율(LTV) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등)/ 담보가치
• 선순위채원 = 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등
• 임차보증금 등 = 전월세 보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등

따라서 단순하게 계산하자면 현재 가격의 10억원인 집에 5억원을 대출하려고하며, 집에 현재 3억원의 대출이 있고, 방이 2개인 경우를 가정하여 계산을 했습니다.

1	대출금액	500,000,000	입력값
2	담보가치	1,000,000,000	입력값
3	선순위채권	300,000,000	입력값
4	방 수	2	입력값
5	소액보증금	50,000,000	지역별 소액보증금 적용
6	최우선변제금액	50,000,000	적용 방수(1) × 50,000,000원
7	대출금액 등	850,000,000	대출금 + 보증금 + 선순위채권 등
8	LTV	85%	대출금액 등 / 담보가치 × 100

그 결과 LTV가 85%가 나왔군요. 

다음으로 DTI를 계산해보겠습니다.

DTI 계산하기

DIT를 계산하기위한 조건은 위와 같습니다.

원금균등분할 방식으로 진행하며, 연소득 1억, 대출금액 5억, 대출기간은 30년, 기타부채금액은 0원으로 하였습니다.

계산결과,

1	대출금	500,000,000	입력값
2	연소득	100,000,000	입력값
3	대출금리	4%	은행권 가중평균금리
4	연원리금 상환액	36,361,111	(원금 + 총이자) / 대출기간 * 12
5	기타부채 연이자 상환액	0	기타부채금액 × 이율 / 대출기간 × 12
6	DTI	36.36%	(본건원리금상환액 + 기타부채이자상환액) / 연소득 × 100

DTI가 36.36%가 나왔습니다. DTI 60%를 본다면 대출을 하는데 무리는 없을 것 같습니다.

다음으로는 DSR을 계산해볼까요?

DSR 계산하기

DSR의 간단한 계산을 위해 위와 같은 조건을 입력하였습니다.

연봉 1억원, 주택담보대출 실행하고자하는 금액 5억원, 대출기간 30년, 금리 4%로 DSR을 계산하였습니다.

만약, 다른 대출이 있으시다면 오른쪽 위의 추가+ 버튼을 눌러서 보유중인 모든 대출을 입력하셔야합니다.

1	연소득	100,000,000	입력값
2	총대출건수	1	(본건 포함)
3	대출1	500,000,000	주택담보대출, 원금균등분할상환, 금리 4%
4	대출1 잔액	500,000,000	입력값
5	대출1 기간	360개월	전체 기간(잔여 360개월)
6	연원금상환액1	16,666,667	실제 상환액
7	연이자상환액1	10,027,778	실제 납부이자
8	총 원리금상환액	26,694,444	대출 원금 + 이자 상환액
9	DSR	26.69%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

계산결과 DSR은 26.69%가 나왔군요, DSR값으로도 무리 없이 대출이 가능할것 같습니다.

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오늘은 부동산 구매, 투자를 하실때 꼭 알고 계셔야하는 LTV, DTI, DSR계산 방법에 대해서 알아보았습니다.

위에 제가 계산을 진행했듯이 본인의 상황에 맞춰 계산하시려면 아래 부동산계산기 사이트에 접속하셔서 진행해 보시면 될것같습니다.

 

부동산 계산기

 

감사합니다.